家长口袋：上海幼升小公民同招有关“学区房”重点问题

云栖网：2018年幼升小的政策公布后，激烈的择校升学大战也要真正拉开序幕了！为了给父母们提供更好的服务，家长口袋APP、微信公众号页会陆续公布各种升学政策解析，敬请持续关注！

先送上一份家长口袋APP针对“学区房”、“对口入学”等做一个详细的解析，让家长对政策了如指掌，从容面对孩子幼升小求学路。

一、什么是学区房？

“学区房”是一个民间概念，而非官方。从九年义务教育的角度讲，每所房子都是学区房，显然，我们关注的学区房并不是这个层面的，以上海为例，我们谈到的学区房都是对口公办、热门、小学的房子。这里有三个关键词。

第一：公办。

为什么是公办呢？只有公办小学才跟房子有对应关系，民办跟房子没关。我们常谈到的学区房都是指的公办学校。

第二：热门。

为什么只关注热门？顾名思义，那些鲜有人问津的，甚至是菜小的学校，大家不会为了他而过多关注他所对口的房子，因此我们聊到的学区房都是对口还不错的学校。但存在一些学校并不是一开始就备受瞩目，而是随着教学质量的提升慢慢进入大家的视野，像老静安的静教院附小，10多年前接近菜小，换了校长之后，才逐渐成为静安区一梯队的小学。另外有些原本不错的名校，近些年也有没落的迹象，不过这种由于学校本身的质量导致的变动比例不大，而且周期不会短。

第三：小学。

为什么是小学？有人可能会有疑问，初中不是也有对口地段一说吗？确实，小学升初中也有地段生，但是，小升初是有筛选的，主要还是看小孩的能力，不局限于房子。能力强的小学生可以去考民办初中，或公办初中的特色班（重点班），若小孩能力较弱，即使有对口初中的房产，也只能进入公办初中的平行班（普通班），重点班和普通班可谓天壤之别。因此，初中学区房的性价比较低，本文不做重点讨论。目前，大部分家长关注的学区房主要还是小学阶段。

总结一下，我们所讲到的学区房就是，对口公办的，热门的，小学的房子。

二、学区房的分布与占比

环线分布。内环内45%，占比遥遥领先，中环到内环间23.3%，外环中环间10.9%，外环外也有1/5的占比。

相对于北京，上海的优质教育资源分布没那么极端，要知道北京的四个主城区，东城、西城、海淀、朝阳就把全北京90%以上的好学校占了。

129所优质校所在板块的分布情况。需要注意跨区域对比意义不大，譬如宝山的淞宝板块，有5所优质校，但由于宝山的小学整体不突出，所以数量最多并不代表其价值最大，顶多说明在宝山区内有优势。

优质教育资源占比从以下三个维度来看：

【学校维度】

16.2%=145（优质公办129+优质民办16）/896（全上海总校数）

【人数维度】

21.2%=3.6万（优质校招生总人数）/17万（全上海招生总人数）

以上两个维度的数据来自2016年教育局公布的招生计划数，2017年的数据正在整理，目测相差不大。

【房屋维度】

14.5%=110万（优质公办校覆盖住宅总数）/760万（全上海住宅总数）

从以上数据可以简单看出：

1、优质校招生规模相对而言偏大（可能是由于社会期望和扩建）；

2、优质资源占比1/5，也就是10个小孩，有8个无法享用优质资源；

三、学区房的政策与风险

学区房的准入门槛包括户口和房产。

户口的户主需要是直系亲属或孩子本人，直系亲属包括孩子的爸爸、妈妈、爷爷、奶奶、外公、外婆，旁系不行或排序靠后，户口挂靠在姑姑舅舅家的，需要注意了。其中有部分区域或学校还要求全家户口，比如静安区就要求户口本上必须全家都在（爸爸妈妈孩子），而且户主仅限父、母。杨浦一梯队（二师附小、打一、控二）和虹口一样都是非必要条件，有全家三户更好，没有的话就需要报出生，报出生的意思就是小孩出生后户口就落在这里，一直到上学，6年未动，这种也是最先录取的一拨人。

另一个准入门槛是房产，产权人要求是直系亲属或孩子，其中浦东新区政策原文如下“房产证产权人须是户主（全部或共同共有产权）；学生本人是户主的，需提供学生本人或父母为产权人（全部或共同共有产权）的房产证”，这是别的区县政策中没提到的。该政策的出发点大概是产权人要清晰，无旁系等其他人。因此可以理解成：若父母为产权人，且划分比例（合计100%），也符合要求。不管怎样，还是建议有需求的朋友去教委官网咨询。

有了房产和户口，并不意味着万事大吉了，落户时间或产证登记时间才是我们需要划的重点。我们知道热门校挤破头，往往会出现报名人数远超计划招生人数的情况，这个时候就需要排队。

·老静安和长宁16年政策要求“满一年以上”，老静安还有全家三户的要求。

·老闸北是要求满两年，但闸北实验很火，建议至少三年，同样也是三户。

·杨浦一梯队也是满两年，同时要求三户，若不能满足三户，就需要报出生，另外打一更严。其他校就按时间长短排序录取。

·普陀一梯队也是要求满两年，其余按时间排序。

·虹口的条件是三选一，三户三年，三户有房，四老报出生。三户三年没提房产，三户有房没提落户年限，但一梯队的四中心和三中心很火，基本上还是需要三户有房落户两年及以上。

·接下来就是按时间排序了：

徐汇一梯队四大公办至少三年，浦东一梯队明珠、福外、六师附小也要三年才保险一点，但也要视当年报名人数而定，我们前面提到的2018／2019年是大年，说不定到时候三年都不保险，并且越往后可能越严。闵行一梯队是满三年优先，黄浦上外要求满三年，蓬莱二小满两年，其余按时间排序。

以上为上海优质公办小学的入学门槛，未来不排除将越来越严。时间就是金钱在学区房这件事上也体现的淋漓尽致。

这里补充一点，有些落户时间是按整年来算的，会有一个截止日期，譬如老静安截止日期是4月30日，也就是说若户口本上标注的落户时间为5月1日，就意味着到第二年4月30日还不到一年，到时候学校就有理由卡你，建议最好不要在这种时间点上落户，尽量提前一些。有些区域可能不是4月30日，因校而定。

整体上人户一致排在首位，然后是人户分离，最后是各种其他情况，集体户、廉租房、居住证、随迁子女。

我们刚刚聊到的准入门槛都是属于人户一致的情况，即使是第一顺位，也需要更细的排序。最先录取的人群是户主、产权人直系，加报出生，也就是落户时间6年的。然后户主、产权人相同，看落户时间长短，依此类推。若落户时长相同，看户主、产权人的关系，一般情况下父母排在四老之前，因校而定。

这里还要注意一个细节，户主和产权人最好是同一人，不排除是同一人的情况排在不是同一人的前面。虽然政策没明说，但就有这样的案例。变更户主是相对比较方便的，时间很快，而改产权人可能会涉及到贷款未还清等问题。

以上即为需要家长们重点关注的关键信息。知道了这些，再遇到有人跟你讲买了这个房子就能进某某小学，你就知道他是及其不专业和不负责任的。

学区房怎么还会变？

学区划片范围每年存在细微的变动，变动的概率和范围不大，但对于变动的小区来讲都是不小的考验。原因有很多，学校扩建、新建校、超负荷、招不满。

譬如，2017年3月15日各区教委公布的细则，静安区的一师附小学区就变动了，原本一师附小只对口三和、四和居委，今年把武南居委和叶庆居委一部分也划入到了一师附小，划入的居委之前对口的分别是万航渡路小学和静安二中心，要知道这和一师附小比还是有挺大差距的。

四、重点问题总结

1、是不是买了学区房就能立即入学？

一般各区域都不是买了房就能立马入学，对户籍迁入时间有所要求，家长们若有购买学区房意向需提早几年做准备；户口若是迁不进，花多少钱都白搭。

“原则上，新生入学报名的一年前须准备好相关材料，并实际居住在户口、产权证所在地”。特别注意：

1）落户时间指的不是房产证上的日期，是户口本上迁入的日期；

2）各区要求有所不同，最可靠的是咨询当地教育部门。

2、学区房对口划片范围会变化吗？

学区房≠学位房，学位房原则上就是，只要你买了这个房子，就一定会有学位。而学区房却不一定，学区房是由政府在每学年根据片区入学生源情况而划分出来的，有些房可能上一年有学位，但在下一年则会因为政府的规划而失去学位；因此在上海，学区纠纷从来都不少见。

3、距离学校最近的房产一定是这个学校的学区房吗？

就近入学≠最近入学，因此离学校近的不一定就是学区房。最稀缺的学区房是指能够获得就学名额的重点、优质学校周边的项目，但不一定是直线距离最近的项目。入学名额是对应的学校按照学区划分的办法分配的，每年的政策和划分都会有相应的变化，购房者应该仔细考察是否在招生范围内。

4、父母名下有多套房产，会不会影响入学？

只要保证你们想入户的小学的学位房人户一致，即孩子和其中一方监护人的户口在这个地址上，房子完全属于孩子的父/母/父母所有，即可入读对口小学，和拥有的房屋数量无关。

5、开发商宣传某楼盘为名校学区房，怎么辨别确认？

想确认该楼盘是否属于这所名校学区，分为两种情况：一是学校已经建成，查看学校官方网站或学校门口的招生通告，查看其学区范围时候包含该楼盘；二是学校未建成，请开发商出示与学校的招生协议，并将买房后孩子可上该名校作为购房合同条款写入合同。

值得一提的是，近年来，很多开发的新楼盘打着某名校分校的幌子招生，往往这些分校和名校之间教学水平天壤之别，老师也非名校本部转移过来的，请大家莫听有些开放商的忽悠。

6、买房前具体怎么查学位是否被占用？

根据“五年一户”幼升小入学政策，公办学校按照“相对就近、免试入学”招生原则，安排适龄儿童免试就近入学，学区内每户地址五年内只享有一次同校对口入学机会。即一个门牌号一居住户，五年内只接受一个学（(双胞胎和单独二孩例外）。

也就是说，家长们在购买学区内二手房的时候要格外注意该户地址五年内是不是已经有符合条件的儿童入学，如果真是这样，那么自己的孩子入学就要受到影响了。

很多人认为只能向房东了解情况。其实，学区房是不是被占用，学校如果有数据库登记就会知道。如果学校有5年一户的政策，那么学校必须每年都统计的。所以可以去小学进行查询，但如果学校不提供相关信息，还可以尝试：

a.让房产中介帮忙查；

b.街道办找相关的信息；

c.公安局户籍科看近期该户籍地址下有没有适龄儿童户口调入调出；

保险起见，在购房合同上应要求合理地附加相应条款。

另外，买完房租出去，租户也是可能占用学位的，假如是租客用该地址报名又刚好统筹到该地址对口的小学，学位也可能会被占用。可去出租屋管理中心查看备案登记。

7、学区房拆迁了，孩子应该去哪里上学？

凭拆迁过渡协议，去过渡地教育局报名，过渡期间由过渡地所在区教育局按照相对就近原则统筹安排。如果拆迁房所在地的对口小学较好，一般会安排在较好的小学对口入学。

8、关于户口迁入的三个问题

第一，只有房主迁走户口，买房人户口才能迁入。

第二，想确认房主户口是否迁走，可以带房产证、身份证、去户口对应的派出所或区公安局查。

第三，如遇到原房主不迁户口，只能通过协商或者法律途径解决。

9、关于学区房是否实际居住的三个问题

第一，按照相关规定：一个家庭如果有多处合法固定住所的，原则上需实际居住才能报名入学。也就是说，学区房不能只是“挂靠”或者毛坯房，必须装修入住。

第二，部分热门学校在每年招生开始前，老师会进行家访，以核实是否实际居住。需要准备好户口本、房产证和孩子的出生证等相关材料，老师会问孩子是否实际居住在此，还会向周围的邻居询问相关情况，来确认是否实际居住。

第三，如果确实没有实际居住，家访时被发现了，可能会导致报名无法通过，最严重的会被统筹分配到其他学校入学。例如杨浦区的打虎山一路小学号称全市最严对口入户，每年学校老师都会挨家挨户上门排查。因此，建议提前了解学校要求，实际居住或和邻居打好招呼！

总而言之，对于那些重点小学，要在充分了解相关政策要求的基础上，提前2年以上买入片区划分稳定的对口小区，保证人户一致，并且及时关注学校招生变化，才能保证万无一失！

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